收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后
累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
上海水磨工作室从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，其高低取决于三个因素：
上海水磨工作室（1）可获净收益的大小；（2）可获净收益期限的长短；（3）获得该净收益的可靠*。可获净收益越大，房地产的价值越高，反之越低；可获净收益期限越长，房地产的价值越高，反
之越低；获得该净收益越可靠，房地产的价值越高，反之越低。
运用收益法估价一般分为下列七个步骤进行：（1）搜集有关房地产收入和费用的资料；（2）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；（5）估算净收益；（6）
选用适当的资本化率或折现率；（7）选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。
上海水磨工作室（一）最一般的公式
上海水磨工作室naaaaaai3n,1n12？v,,，，，，，,i23n,1n(1，r)(1，r)(1，r)(1，r)(1，r)(1，r)i,1
式中v——房地产的收益价格。
上海水磨工作室——年份。i
n——房地产的收益年限（自估价时点起至未来可获收益的年限）。
a——房地产未来第年的净收益（假设发生在年末，下同。实际估价中如果净收益发ii
生的时间相对于估价时点不是在年末，如在年初或年中等，则应对净收益或者对计算公式做
相应的调整。另外，这里的时间单位是年，实际也可以是月、季等。如果是月、季等，也要
做相应的调整）。
上海水磨工作室r——房地产的资本化率或折现率。
上海水磨工作室说明：（1）上述公式实际上是收益法基本原理的公式化；（2）当公式中的a有规律变i
化及n为无限年或有限年等的情况下可以导出后述各种公式，后述各种公式实际上是该公式
的一个特例；（3）该公式主要是理论分析上的作用，在实际估价中难以*作，除非收益年限
比较短。
上海水磨工作室（二）收益年限无限年且其他因素不变的公式
av,r
此公式的假设前提（也是应用条件，下同）是：（1）收益年限为无限年；（2）净收益每
上海水磨工作室年不变为ra；（3）资本化率大于零为。
例：某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8.5％。该宗房地产的收益价格为：
a8v,,,94.1（万元）r8.5%
（三）收益年限有限年且其他因素不变的公式
上海水磨工作室，，a1v,1,,,nr，(1r)，，
上海水磨工作室此公式的假设前提是：（1）收益年限为有限年n；（2）净收益每年不变为a；（3）资本化率不等于零为r（当等于零时，）。v,a，n
上述公式主要有下列用途：（1）直接用于计算价格；（2）不同年限价格的换算；（3）比较不同年限价格的高低；（4）用于比较法中土地使用年限修正。
1．直接用于计算价格。
例：某宗房地产是在*有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用年限为
50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该类房地产的资本化率为8.5％。该宗房地产的收益价格为：
上海水磨工作室，，，，a181＝91.5（万元）v,1,,1,,,,,n50,6r8.5%(1，r)(1，8.5%)，，，，
与上例的无限年价格94.1万元相比，该宗44年房地产的价格要低2.6万元。
2．不同年限价格的换算。为论述的简便，现以k代表上述有限年公式中的中括号内n
上海水磨工作室的内容，即：
上海水磨工作室n1(1，r),1k,1,,nnn(1，r)(1，r)
上海水磨工作室由此，如knnvk表示为70年时的k值，表示为无限年时的k值。另用表示收70n,
上海水磨工作室益年限为vnv年的价格，如即表示50年的价格，表示无限年的价格。于是，不同年限50,
价格的换算方法如下：
若已知vvv，求、，公式如下：7050,
上海水磨工作室v,v，k70,70
上海水磨工作室v,v，k50,50
若已知vvv，求、，公式如下：5040,
上海水磨工作室1v,v，,50k50
上海水磨工作室k40v,v，4050k50
上海水磨工作室如果将上述公式一般化，则有：
n,nnk(1，r)[(1，r),1]nv,v，,v，nnnnk(1，r),1n
上述不同年限价格的换算隐含着下列前提：（1）vv与对应的资本化率相同且不等于nn零（当vvvvvv或之一为时，要求资本化率大于零；当与都不为且资本化率等于nnnn,,
v,v，n/nvv）。（2）与对应的净收益相同或可转化为相同（如单位面积的nnnn
上海水磨工作室净收益相同）。（3）如果v与v对应的是两宗房地产，则该两宗房地产除了年限（收益年nn零时，
限或土地使用年限）不同之外，其他方面均应相同或可修正为相同。
上海水磨工作室3．比较不同年限价格的高低。要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的收
益年限或土地使用年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要先将它们转换成相同
上海水磨工作室年限下的价格。转换成相同年限下的价格的方法与上述不同年限价格的换算方法相同。
上海水磨工作室例：有a、b两宗房地产，a房地产的收益年限为50年，单价2000元／平方米，b房地产的收益年限为30年，单价1800元／平方米。假设资本化率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。
上海水磨工作室要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换成相同年限下的价格。为计算的方
便，将它们都转换成无限年下的价格：
a房地产，，，，111＝2114.81（元v,v，,v,1,,2000,1,,,,,,5050n50k(1，r)(1，6%)50，，，，／平方米）
上海水磨工作室，，，，111b房地产＝2179.47（元v,v，,v,1,,1800,1,,,,,,3030n30k(1，r)(1，6%)30，，，，／平方米）
上海水磨工作室通过上述处理之后知道，b房地产的价格名义上低于a房地产的价格（1800元／平方米低于2000元／平方米），实际上却高于a房地产的价格（2179.47元／年方米高于2114.81元／平方米）。
上海水磨工作室4．用于比较法中土地使用年限修正。上述不同年限价格的换算，对于运用比较法估价
时进行有关土地使用年限或不同收益年限的修正是特别有用的。
上海水磨工作室（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式
上海水磨工作室净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限无限年，二是收益年限
有限年。
1．收益年限无限年的公式。
上海水磨工作室taaiv,，,it(1，r)r(1，r)i,1
式中——净收益有变化的年限。t
此公式的假设前提是：（1）净收益在未来的前年（含第年）有变化，在年以后无变ttt化为a；（2）资本化率大于零为rn；（3）收益年限为无限年。
上海水磨工作室2．收益年限有限年的公式。
上海水磨工作室t，，aa1iv,，1,,,,itn,t(1，r)r(1，r)(1，r)i,1，，
此公式的假设前提是：（1）净收益在未来的前年（含第年）有变化，在年以后无变ttt化为rna；（2）资本化率不等于零为；（3）收益年限为有限年。
上海水磨工作室净收益在未来的前若干年有变化的公式有重要的实用价值。因为在现实中每年的净收益
，，aa1或来估价，有时未免太片面；而如果v,v,1,,,nrr，(1r)，，
根据每年都有变化的实际情况来估价，又不大可能（收益年限较短的除外）。为了解决这个往往不同，如果采用公式
矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，对其在未来3～5年或可以预测的更长时期的净收益作出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折
上海水磨工作室现处理，计算出房地产的价格。特别是像写字楼、宾馆这类房地产，在建成后的前几年由于
试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用此类公式估价。
上海水磨工作室（五）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式
预测房地产未来aav年的净收益分别为a、a、、…、；第年末的价格为，则tt3tt12
其现在的价格为：
tavitv,，,it(1，r)(1，r)i,1
此公式的假设前提是：（1）已知房地产在未来第v年末的价格为（或第年末的市场ttt价值，或第v年末的残值。当购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则为预期的tt第年末转售时的价格减去销售税费后的净值）。（2）已知房地产未来年（含第年）的净ttt收益。
如果aa每年相等，均为，则上述公式变为：i
，，va1tv,1,，,,ttr(1，r)(1，r)，，
上海水磨工作室以上公式适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测未来的价格
时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下。
例：目前的房地产市场不景气，但预测3年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价。
上海水磨工作室该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则该写字楼目前的价值为：
，，，，v150017950(1,6%)at（万元）,1,，,1,，,6858v,,,,tt3310%r(1，r)(1，r)(1，10%)(1，10%)，，，，
上海水磨工作室（一）净收益的计算公式
计算净收益的基本公式为：
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用＝有效毛收入－运营费用
潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。有效毛收入是由潜
在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后
所得到的收入。运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他
上海水磨工作室资本或经营的收益。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包
含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费（寿命比整个建筑物寿命短的设备、装修
等除外，但还要看其是否被考虑在维修费中）、土地摊提费、房地产改扩建费用等，而包含
其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。运营费用与有效
上海水磨工作室毛收入之比被称为运营费用率。有些类型的房地产，其运营费用率有一个相对固定的范围，
上海水磨工作室为此，估价人员可在当地市场上找出其运营费用率，为在估算运营费用或净收益时使用。
（二）不同收益类型房地产的净收益求取
上海水磨工作室净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为下列几种情况。
1．出租型房地产的净收益求取。出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的
住宅（公寓）、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据租
赁资料来求取，通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费（如房屋火灾保险费）、房地
上海水磨工作室产税（如房产税、城镇土地使用税）和租赁代理费等后的余额。租赁收入包括有效毛租金收
上海水磨工作室入和租赁保*金、押金等的利息收入。在实际求取时，维修费、管理费、保险费、房地产税
上海水磨工作室和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁契约的基础上决定。如果保*合法、安全、正常使
用所需的费用都由出租人负担，则应将它们全部扣除；如果维修、管理等费用全部或部分由
承租人负担，则出租人所得的租金就接近于净收益，此时扣除的项目要相应地减少。另外，
如果租金中包含了为承租人无偿提供使用水、电、燃气、空调、暖气等，则要扣除水、电、
燃气、空调、暖气等费用。还要考虑是否连同家具等房地产以外的物品一起出租，如果是，
则租赁收入中包含了家具等的贡献，这部分是否扣除，要视评估价值是否需要包含此部分的
上海水磨工作室价值来定。
上海水磨工作室2．直接经营型房地产的净收益求取。直接经营型房地产的最大特点，是房地产所有者
上海水磨工作室同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。
上海水磨工作室商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售
成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
工业生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净
收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务
费用和厂商利润。
农地净收益的估算，是由农地平均年产值（全年农产品的产量乘以单价）扣除种苗费、
肥料费、人工费、畜工费、机工费、农*费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投
上海水磨工作室资利息等。
3．自用或尚未使用的房地产的净收益求取。自用或尚未使用的房地产，可以比照同一
市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收
益。
4．混合型房地产的净收益求取。对于现实中包含有上述多种收益类型的房地产的净收
上海水磨工作室益的求取，可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合，先分别求取，然后进行综合。
上海水磨工作室（三）求取净收益时对有关收益的取舍
上海水磨工作室1．有形收益和无形收益。房地产的收益有有形收益和无形收益，在求取净收益时不仅
要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。但值得注意的是，如果无形收益已通过有形收益
上海水磨工作室得到体现，则不应再单独考虑，以免重复。如在当地能显示承租人形象、地位的写字楼，即
承租人租用该写字楼办公可显示其实力，该因素往往已包含在该写字楼的较高租金中。
上海水磨工作室2．实际收益和客观收益。房地产的收益有实际收益和客观收益。实际收益是在现状下
实际取得的收益，一般来说它不能用于估价。因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很
上海水磨工作室大，如果将实际收益进行资本化，会得到不切实际的结果。如城市中有一块空地，目前未做
任何使用，实际收益为零，甚至为负数（因为要缴纳各种税费），但如此并不表示这块空地
无价值。再如某企业占用一宗交通便利的房地产，但由于经营不善，由收入减去费用所得的
上海水磨工作室结果可能为负数，这也不意味着该宗房地产无价值。相反的情形，如一个交通不便、环境不
太好的宾馆，但有特殊的关系能将一些会议、活动指定在该宾馆举行，因此可以获得较高的
收益，但这并不意味着该宾馆的价值较高。
上海水磨工作室客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，
它才能作为估价的依据。
上海水磨工作室所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除了有租约限制的
上海水磨工作室以外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料
直接推算出了潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益后，还应与类似房地产在正常情
上海水磨工作室况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，
上海水磨工作室则应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
上海水磨工作室有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常
客观的租金。许多房地产在买卖时仍有未到期的租约，购买者须尊重并履行这些租约的各项
上海水磨工作室条款，这叫做附带有租约的房地产或已出租的房地产。现存租约的租金或高于或低于市场租
金，这会影响房地产的价值。当租约的租金高于市场租金时，房地产的价值就要高一些；相
上海水磨工作室反，租约的租金低于市场租金时，房地产的价值就要低一些。当租约的租金与市场租金相差
较大时，毁约的可能*也较大，这对房地产的价值也有影响。
例：某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于1999年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元／平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积
上海水磨工作室的正常月租金分别为200元／平方米和120元／平方米，运营费用率为25％。该类房地产的资本化率为9％。试估算该商场2002年10月1日带租约出售时的正常价格。
上海水磨工作室商店一层价格的估算：
上海水磨工作室租约期内年净收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（万元）
租约期外年净收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（万元）
32.4032.4036.001v,，，[1,],375.69（万元）2240,4,2(1，9%)(1，9%)9%(1，9%)(1，9%)
商店二层价格的估算：
上海水磨工作室年净收益＝200×120×（1－25％）×12＝21.60（万元）
21.601[1]＝229.21（万元）v,,40,49%(19%)，
该商店的正常价格＝商店一层的价格＋商店二层的价格＝375.69＋229.21＝604.90（万元）
（四）净收益流量的类型
收益法本质上是现金流量折现法（或称折现现金流量法，简称dcf法）。在求取净收益时，应根据净收益过去、现在和未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，
上海水磨工作室并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型，以便选择相应的计算公式进行计算：（1）每年基本上固定不变；（2）每年基本上按某个固定的数额递增或递减；（3）每年基本上按某个固定的比率递增或递减；（4）其他有规则的变动情形。
计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。在实际估
价中使用最多的是净收益每年固定不变的公式，其净收益a的求取方法有下列几种：
1．调查求取估价对象过去若干年（如过去3年或5年）的净收益，然后将其简单算术平均数作为a。
上海水磨工作室2．调查预测估价对象未来若干年（如未来3年或5年）的净收益，然后将其简单算术
上海水磨工作室平均数作为a。
a（这也可视为一种加权算术平均数）：
上海水磨工作室t3．调查预测估价对象未来若干年（如未来3年或5年）的净收益，然后采用下列等式，，aa1i1,,,,,求出tir(1，r)(1，r)i,1，，
或者
ttar(1，r)ia,,ti(1，r),1(1，r)i,1
上海水磨工作室（一）资本化率的实质
可以将购买收益*房地产看成一种投资行为：这种投资所需投入的资本额，是房地产的
价格；试图获取的收益，是房地产预期会产生的净收益。因此，资本化率实质上是一种投资
的收益率。由一笔投资赚回的收益的百分数，有若干种不同的名称，诸如收益率、获利率、
报酬率、利润率、回报率、盈利率和利息率等。它们分别适用于不同的场合，或在不同情况
上海水磨工作室下的不同称呼，内涵也不完全一致。
以最小的风险获取最高的收益，可以说是所有投资者的愿望。所谓投资风险，是指投资
上海水磨工作室收益的不确定*，即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至会有亏损。盈利的多
少与投资者自身的能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与投资对象及其所处
上海水磨工作室的投资环境有关。在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要获取较高的收益，就
上海水磨工作室意味着要承担较大的风险；或者有较大的风险，投资者必然要求有较高的收益，即只有有较
高收益的吸引，投资者才愿意做有较大风险的投资。所以，从全社会来看，收益率与投资风
险正相关，风险大者的收益率也高，反之则低。例如，将资金存入国家银行，风险小，但利
息率低，收益也就低；而将资金用于投机冒险，收益率高，但风险也大。
上海水磨工作室认识到资本化率实质上是一种投资的收益率，实际上就在观念上把握住了求取资本化率
上海水磨工作室的方法，即所应选用的资本化率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资
的收益率。例如，两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产的净收益获取的风险大，从
而要求的收益率高，另一宗房地产的净收益获取的风险小，从而要求的收益率低，由此，风
险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。
上海水磨工作室不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，由于投资的风险不同，资本化率
是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的资本化率数值。
（二）资本化率求取的基本方法
搞清了资本化率的实质后，下面介绍两种求取资本化率的基本方法。这些方法都有一些
前提条件，如要求房地产市场比较发达等。
1．市场提取法。市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收
益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。例如：
（1）在
上海水磨工作室aav,的情况下，是通过来求取r，即可以采用同一市场上类似房地产r,rv的净收益与其成交价格的比率作为资本化率。具体方法是：如果需要求取某宗房地产的资本
上海水磨工作室化率，可以在市场上抽取与该宗房地产具有相似特点的房地产的净收益与价格的比率作为依
上海水磨工作室据，通常为避免偶然*，需要抽取多宗房地产，求其净收益与价格之比的平均数。
上海水磨工作室，，，，a1a1（2）在的情况下，是通过来求取r。具,1,,0v,1,v,,,,nnrr，(1，)(1r)r，，，，
上海水磨工作室体是先采用试错法，计算到一定精度后再采用线*内*法求取，即r是通过试错法与线*内*法相结合的方法来求取。
上海水磨工作室试错法是先以任何方式挑选一个认为是最可能的r，通过计算这一选定r下公式左边的结果来检验它。如果计算出的结果正好等于零，则通过；如果计算结果为正值，则通常表明
上海水磨工作室必须试一下较小的r；相反，如果计算结果为负值，就必须试一下较大的r。这个过程一直进行到找到一个使计算结果等于零的r为止。在不利用计算机的情况下，求解r必须进行反aa复的人工试算。在利用计算机的情况下，只要输入v、a、n，让计算机来做就可以了。的情况下，是通过来求取r。r,，gv,r,gv
（3）在2．累加法。累加法又称安全利率加风险调整值法，是以安全利率为基础，再加上风险
上海水磨工作室调整值作为资本化率的方法。其基本公式为：
资本化率＝安全利率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动*补偿－投资带来的
优惠
上海水磨工作室这种方法的具体*作是先找出安全利率。所谓安全利率，是无风险投资的收益率。其次，
上海水磨工作室确定在安全利率基础上的加码（或扣减），包括对投资风险、管理负担和投入资金缺乏流动
*的各项补偿。其中，流动*是指在不损失太多价值的条件下，将非现金资产转换为现金的
速度。速度愈快则流动*愈好，反之愈差。房地产买卖通常耗时甚久，在市场上不易找到合
适的买者，因此房地产缺乏流动*。投资风险、管理负担和缺乏流动*的补偿是根据估价对
象所在地区现在和未来的经济状况、估价对象的用途及新旧程度等来确定。此外，投资估价
对象也可能得到某些额外的好处，投资者因此会降低所要求的收益率，所以，还应扣除这种
投资所带来的优惠。
上海水磨工作室完全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的一年定期存款法定利率
上海水磨工作室（或一年期国债利率）去代替安全利率。于是，投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投
上海水磨工作室资一年定期存款的风险补偿；管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的管
理负担的补偿；缺乏流动*补偿变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的缺乏流动*的
补偿；投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资一年定期存款所带来的优惠。
（三）投资组合技术
投资组合技术主要有抵押贷款与自有资金的组合和土地与建筑物的组合两种。
1．抵押贷款与自有资金的组合。抵押贷款与自有资金的组合是将购买房地产的抵押贷
款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为综合资本化率。计算公式为：r,m,r，(1,m)rome
上海水磨工作室式中r——综合资本化率；o
m——贷款价值比率，即抵押贷款额占房地产价值的比率；r——抵押贷款收益率，通常为抵押贷款利率；m
上海水磨工作室r——自有资金所要求的收益率。e
例：某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为8％，自有资金要求的年收益率为15％，则该类房地产的资本化率为：
上海水磨工作室r,m,r，(1,m)r＝70％×8％＋（1－70％）×15％=10.1％ome
上海水磨工作室2．土地与建筑物的组合。运用收益法估价，由于估价对象不同，如评估的是房地价值，
上海水磨工作室还是土地价值或建筑物价值，应采用的资本化率有所不同，由此需要区分资本化率的类型。
应用最广泛的三种资本化率是：（1）综合资本化率；（2）建筑物资本化率；（3）土地资本化率。
上海水磨工作室综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益是土地与建筑物
上海水磨工作室共同产生的净收益。也就是说，如果评估的是土地与建筑物合成体的价值，所采用的净收益
上海水磨工作室就应是土地与建筑物合成体的净收益，同时所选用的资本化率应为综合资本化率。如果在这
个问题上出差错，尽管估价人员主观上想求取的是土地与建筑物合成体的价值，但实际评估
上海水磨工作室出的价值并非如此。
建筑物资本化率是求取单纯建筑物的价值时所应采用的资本化率。这时对应的净收益是
建筑物一项所产生的净收益（即仅归因于建筑物的净收益），不包括土地产生的净收益。同
上海水磨工作室样，在求取单纯建筑物的价值时，选用的如果不是建筑物资本化率，而是综合资本化率或土
地资本化率，求出的价值实际上就不是建筑物的价值。
土地资本化率是求取单纯土地的价值时所应采用的资本化率。这时对应的净收益必须是
上海水磨工作室土地所产生的净收益，这个净收益不应包含其他方面带来的部分。如果在求取土地的价值时
选用的资本化率不是土地资本化率，即使得出了一个结果，这个结果也不能说是土地价值。
上海水磨工作室综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率三者虽然是严格区分的，但又是相互联
系的。如果知道了其中的两种资本化率，便可求出另外一种资本化率。此三种资本化率相联
上海水磨工作室系的公式如下：r(v，v),rvr(v，v),rvrv，rvolbbbolbllllbbr,r,r,olbv，vvvlblb式中r——综合资本化率；o
r——地资本化率；l
r——建筑物资本化率；b
v——土地价值；l
上海水磨工作室v——建筑物价值。b
上海水磨工作室运用上述公式必须确切地知道土地价值和建筑物价值是多少，这有时难以做到。但如果
上海水磨工作室知道了土地价值占房地价值的比率、建筑物价值占房地价值的比率，也可以找出综合资本化
上海水磨工作室率、建筑物资本化率和土地资本化率三者的关系。其公式如下：r,l,r，b,r,l,r，(1,l)r,(1,b)r，b,rolblblb式中l——土地价值占房地价值的比率；
b——建筑物价值占房地价值的比率，l＋b＝100％。
上海水磨工作室例：某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年；1998年底至2001年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2002年底至2004年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2005年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行80％的抵押贷款，抵押贷款的年利率为8％，自有资金要求的收益率为13％。试利用上述资料估算该房地产2001年底的收益价格。
该题主要是注意过去收益与未来收益的问题：价格是站在估价时点来看的未来净收益的
现值之和。在弄清了此问题的基础上，该房地产2001年底的收益价格估算如下：r，，aa1i1．计算公式为：v,，1,,,,itn,t(1，r)r(1，r)(1，r)i,1，，
2．a＝94（万元）1
a＝93（万元）2
a＝96（万元）3
a＝95（万元）
上海水磨工作室3．r,m,r，(1,m)r＝80％×8％＋（1－80％）×13％＝9％me
4．n＝48－4＝44（年）
5．＝3（年）t
上海水磨工作室6．将上述数字代入公式中计算如下：
，，949396951＝1029.92（万v,，，，1,,,23344,3，(19%)(1，9%)(1，9%)9%(1，9%)(1，9%)，，
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第2篇：土地估价之收益还原法
上海水磨工作室收益还原法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法，下面一起来了解了解这个土地估价方法!
第一收益还原法概述
1、收益还原法的定义和原理
是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
上海水磨工作室来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式
(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：
p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=pr
上海水磨工作室(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：
上海水磨工作室p=a/r[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限
(3)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式
上海水磨工作室(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式
上海水磨工作室(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：
p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)
上海水磨工作室本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围
上海水磨工作室(1)收益还原法的特点
a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据
上海水磨工作室b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”
上海水磨工作室c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度
(2)收益还原法的适用范围
上海水磨工作室只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
上海水磨工作室收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
上海水磨工作室第二收益还原法估价的程序和方法
(一)估价程序
1、计算总收益
上海水磨工作室2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等
上海水磨工作室3、计算土地纯收益
4、确定合适的还原率
上海水磨工作室5、选择公式求取地价
(二)计算方法
1、总收益计算方法
上海水磨工作室采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益。计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益都应计入总收益之中。另外，还应充分考虑受益的损失。
2、总费用计算方法
(1)单纯土地租赁中总费用的计算：包括土地税、管理费和维护费
(2)房地出租中总费用的计算
包括管理费、维修上海水磨工作室费、保险费、税金和房屋折旧费，都以年为期计算。
房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：
上海水磨工作室a.房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，计算公式为
上海水磨工作室房屋重置价–残值房屋重置价×(1-残值率)
上海水磨工作室年折旧费=耐用年限耐用年限
b.房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，相应计算公式为
房屋重置价
上海水磨工作室年折旧费=房屋可使用年限
(3)土地纯收益计算方法
上海水磨工作室房地出租中的土地纯收益求取：
上海水磨工作室土地纯收益=房地纯收益–房屋纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益
房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率
上海水磨工作室房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=房屋重置价-房屋总折旧
上海水磨工作室房屋总折旧额=房屋年折旧额×房屋已使用年限
(4)还原率的确定
上海水磨工作室按照评估对象的不同，可以将还原率分为综合还原率、建筑物还原率和土地还原率三类。三者既有严格区别，又互相联系。
上海水磨工作室从纯理论上讲，还原率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率。其确定方法可采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序*入法。
(6)土地价格确定
土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。
上海水磨工作室最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：
a1
p=—[1-——]
r(1+r)n
p——土地价格a——土地纯收益r——土地还原率n——土地收益年限
上海水磨工作室该公式也可用以计算房产价格，或者在已知土地价格时计算土地年纯收益
第三收益还原法应用
1、利用收益还原法评估土地价格
(1)基本思路：
上海水磨工作室第一步：依其他方法求得建筑物的价格
上海水磨工作室二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益
上海水磨工作室第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格
(2)计算公式：
土地价格=[房地纯收益-房屋纯收益]/土地还原率=土地纯收益/土地还原率
(3)例题解析(详见辅导教材)
计算方法——计算总收益——计算总费用——计算房屋年纯收益——计算土地年纯收益——计算土地使用权价格
上海水磨工作室2、利用收益还原法评估房产价格
基本思路及计算公式与评估土地价格类似
例题解析
上海水磨工作室3、利用收益还原法评估不动产价格
基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益，再用综合还原率还原，求出不动产的收益价格。在实际中，根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况，区别在于综合还原率的处理有所不同。
例题解析：特别注意在总收益计算时，对押金和保*金运用收益的处理
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
(1)承租土地使用权的概念
上海水磨工作室(2)采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理
采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。
(3)案例解析
5、实际计算中常见错误
上海水磨工作室(1)项目和参数使用错误，收益或费用(出租方为取得收益而支出的费用)的项目判断不准或错误
(2)年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限
(3)有几个还原率时，还原率采用不准
(4)计算错误，如只算单价，不算总价，或相反;未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等
第3篇：房地产估价方法之收益法
上海水磨工作室每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验*，有时是相互补充的，但不应相互替代。收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
上海水磨工作室(一)收益法适用的估价对象
上海水磨工作室收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店等。
(二)收益法估价的*作
收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
1.直接资本化法
上海水磨工作室直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当的资本化率转换为价值的方法。其公式为：
或者，也可以用将未来第一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值，这称为收益乘数法。利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：
物业价值=年收益×收益乘数
运用直接资本化法估价一般分为三个步骤：
上海水磨工作室(1)预测未来第一年收益;
(2)确定资本化率或收益乘数;
(3)计算收益价值。
2.报酬资本化法
报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。
运用报酬资本化法估价一般分为四个步骤：
上海水磨工作室(1)估计收益期或持有期;
(2)预测估价对象的未来收益;
(3)确定报酬率;
上海水磨工作室(4)计算收益价值。
(三)物业收益的测算
在进行收益法估价时，可选择其中某一个适用的值。
1.潜在毛租金收入
上海水磨工作室物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入——未考虑空置、收租损失和其他收入
2.有效毛收入
上海水磨工作室从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：
有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
3.运营费用
收益*物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
4.净运营收益
净运营收益=有效毛收入-运营费用
上海水磨工作室净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
5.抵押贷款还本付息
业主对于物业经营情况的评价并不仅仅停留在获取的多少净运营收益，物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息，还要从净运营收益中扣除。
6.准备金
准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业服务公司定期存人的用于支付未来费用的资金。
7.物业经营现金流
上海水磨工作室税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息
税后现金流=税前现金流-准备金-所得税
(四)报酬率的计算
上海水磨工作室报酬率，是与利率、内部收益率同类*质的比率。进一步说，报酬率是投资回报与所投入的资本的比率，其中不包括投资回收。
从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。